其如何借助自贸区的政策优势发力养老产业引人关注,太保集团就已有进军养老产业的意图

 理财     |      2019-12-27 02:22

对养老产业的投资,相较中国平安(601318,股吧)、中国人寿、泰康保险、太平保险,中国太保算是迟到者。10月23日,太平洋保险(601601,股吧)养老投资公司挂牌成立,注册资本仅1亿元人民币,注册地在上海自贸区内。

  每经记者 涂颖浩 发自上海

  本报记者 邓雄鹰 上海报道

太保养老总经理郑韫瑜在接受本报记者采访时透露,未来五年,太保养老计划受托太保系统内保险资金约30亿-40亿元,这笔资金将用于各类物业投资和建设项目,并将视养老产业投资实际情况调整投资规模和投资计划。

  9月25日,太平洋保险[微博]养老产业投资管理有限责任公司 (以下简称太保养老投资公司)在上海自贸区成立。太保养老投资公司率先占领自贸区“先行先试”的改革高地,其如何借助自贸区的政策优势发力养老产业引人关注。

  “选址市中心、小规模、轻资产……”太保集团的养老产业投资战略首度揭开面纱。

亚游国际游戏官网 ,《华夏时报》记者了解到,太保养老的这一模式将区别于目前行业现行的大资金、重资产、大建养老社区的高举高打模式,太保养老所投入的资金主要选址城市中心、轻资产、小规模、快速复制,以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施为主,建大型养老社区则是辅助手段。

  10月15日,太保养老投资公司执行董事兼总经理郑韫瑜日前在接受 《每日经济新闻》记者专访时表示,公司设立在上海自贸区可享受资金募集与运用灵活的便利条件,可为日后引进外资养老服务合作伙伴、开展境外与养老相关的医疗健康设备和人才引进等提供便利。

  10月15日,太平洋保险[微博]养老产业投资管理有限责任公司执行董事兼总经理郑韫瑜接受21世纪经济报道记者采访时表示,未来5年,太保养老投资公司计划受托太平洋保险系统内的保险资金,投入约 30-40亿元,通过兴建、改建、租赁等方式建设10-20家养老院区,2000-6000张床位。首个项目将于2015年初正式动工。

起大早赶晚集

  郑韫瑜透露,未来五年,太保养老投资公司计划受托太平洋保险系统内的保险资金投入约30亿元,作为战略投资资金用于各类物业投资和建设(含改建)项目;计划拥有10~20家养老院区。另外,预计入住率达75%以上能实现当年盈利,投资七年左右即可进入盈利稳定期。

  有别于市场和行业现行的大资金、重资产、大建养老社区的高举高打模式,太保的差异化策略包括,选址市中心、轻资产、小规模、快速复制,以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施为主,同时辅以大型养老社区投资和服务的模式。

实际上,早在2011年,太保集团就已有进军养老产业的意图,彼时市场传出太保集团准备在崇明拿地建养老社区,时隔3年后,太保集团才有了实际的行动,但是它的出手与现在的模式大相径庭。

  “先行先试”提供经营创新便利

  承接起太保进军养老产业的载体,是刚刚成立的太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司(下称“太保养老投资公司”),这也是保险业内首家设在自贸区的养老产业投资管理公司。

“太保集团投资养老产业是经过充分的市场调研、模式比对、客群分析和需求论证后做出的战略决策,而我们在做出这一决策之前,也是考察了其他国家和地区如日本、中国台湾的养老方式后才慎重落子。”郑韫瑜表示。

  与抢占养老产业“第一梯队”的中国人寿、中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等公司相比,太保在养老产业上的实质性启动,用郑韫瑜的话来说,是“起个大早,赶个晚集”。

  郑韫瑜表示,养老产业市场巨大,太保很早就在考察、规划养老社区项目,但一直没有真正启动,因为相关政策配套并不完备,十八大后,中央和保险行业针对保险公司投资养老服务业推出多项利好政策,当前政策环境对保险企业投资养老产业非常有利。

在其看来,城市中心的旧宾馆、旧厂房等功能转换升级可以为国内养老产业提供可行的解决方案,即使从实际的养老需求角度来看,城市中心的旧有物业改建时间短,与生活社区和医疗资源等配套设施距离近,也符合老人就近养老的实际需求;而从保险公司投资养老产业的角度,这种轻资产模式更容易起步,并且便于风险控制和复制推广。

  2011年,曾传出太保与上实在崇明东滩开发100万平方米养老社区的消息,时至今日,太保正式启动在养老产业方面的布局,正赶上一个更好的时机。今年8月13日出炉的保险业“新国十条”中,“养老”一词被提及20次。

  随着老龄化社会到来,国家治理体系建设中,解决养老问题是重要课题之一。8月13日公布的《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(简称保险《新国十条》)勾勒出的行业发展新蓝图中,养老产业已成为保险行业未来布局的重要战略方向。

在保险业资深人士眼中,太保集团选择的这种模式,可以规避未来整个中国房地产市场下滑的风险,以及能更好地满足城市老龄化趋势后的养老需求。

  借“新国十条”东风,太保以其国有、本地上市企业的有利条件成为首家养老投资公司。在业界看来,特批太保设立养老产业投资平台类公司,是保监会在现有政策上的创新突破。在此之前,保险公司通常采用直接下设项目公司和运营服务公司的方式开展养老产业投资。

  除了太保,富德生命人寿、华夏人寿等公司近期也表示会持币进军该市场。这也是继泰康人寿、合众人寿、中国人寿、中国平安、新华人寿等“先锋队”之后,保险公司再掀投资养老产业高潮。富德生命人寿、华夏人寿将目光暂瞄准的是中端、甚至低端人群这片尚待开发的蓝海。

“从风险角度来看,任何以养老为名义的房地产设施建设,都属于房地产行业,如果未来房地产行业告别黄金期,即房产的投资属性变得越来越低的时候,那么现在保险公司在远离城市中心圈建造的养老社区,是不是真正就符合以后老年人群的身体需求和心理需求,这是要打问号的;而从盈利角度看,不需要投入大量资金就可以获得城市中心区的一些物业设施,将其改造成养老社区,既可以满足老人不希望挪动的心理预期,又可以得到比较方便的生活医疗服务,这对于投资方和需求方来说,都能实现双赢,而且投入小,盈利快。”10月24日,上海财经大学保险系教授许谨良认为。

  太保养老投资公司作为承接太保进军养老产业的载体,郑韫瑜表示,继产险、寿险、资产管理、在线和健康险之外,太平洋保险养老产业投资将成为太保集团又一重要业务板块。未来,集团所有关于养老产业的投资项目均将在该平台上统筹管理。经营范围包括养老产业投资与建设,养老投资、运营与管理,以及与养老产业相关的健康和医疗投资业务。公司首期注册资本1亿元,根据公司未来五年的发展规划和实际投资需要,将视情况逐步增加资本金。

  着重打造“轻资产”模式

本报记者了解到,太保在规划中通过兴建、改建、租赁等方式建设10-20家养老社区,2000-6000张床位,而在市中心买下或者租赁一幢楼,通过兴建、改建或者装修等方式,每一个养老社区投资资金为8000万-2亿元不等,将其改造成100-150张床位的养老社区,主打中高端市场。太保养老预计5年左右可实现盈利。

  “作为在自贸区内成立的首家养老投资公司,依据自贸区推行‘负面清单管理模式’,太保养老产业投资公司可不经过审批,允许利用保险资金以独资或合资的方式成立若干项目公司和运营公司,这些一级子公司、二级子公司可在整个公司平台下运作,便于统筹和集中规划。”郑韫瑜表示。

  在市中心买下或者租赁一幢楼,通过兴建、改建或者装修等方式,投资资金8000万-2亿元不等,将其改造成100-150张床位的养老院区,主打中高端市场。类似以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施,辅以大型养老社区投资和服务模式。将是未来太保打造养老产业板块的主要模式。

“目前已初步确定位于上海市徐汇区的太平洋保险集团培训中心为太平洋保险养老投资公司设立后的首个投资改建项目。目前,改建项目的监测评估工作已启动,潜在投资项目的寻找挖掘工作已同步开展。预计2015年年初徐汇区自有物业改建项目将正式动工,后续2-3个潜在投资项目也将陆续确定。”太保集团一位负责人透露。

  “自贸区内外汇管控相对灵活,资金募集与运用也比较灵活,区内的外资企业可从事行业范围宽泛,外资养老服务合作伙伴可享受在老年产品研发销售、医疗机构投资、养老地产投资、金融衍生服务、养老护理险种等方面支持政策。”在郑韫瑜看来,这些政策优惠为太保养老投资公司未来经营提供便利条件,包括便于引进外资养老咨询合作伙伴、养老医疗健康设备和人才,有利于开展养老项目的收购和资本运作,以及人员培训等软件、硬件的建设。

  郑韫瑜说,选择这种模式是多方考察的结果,“我们去过很多地方考察,从养老社区的特点、布局、产品的定价来看,我们认为日本、台湾的运营模式对我们比较适合,日本基本上是小型的、居于市中心的、比较灵活的轻资产运作模式。”

可复制的新模式

  差异化策略缩短盈利周期

  “经过评估,我们认为从保险公司投资养老产业的角度,这种模式更容易起步,并且便于风险控制和全国复制推广。而且调研发现,有些老人并不愿意远离市区,这样的定位有很大的刚性需求。”郑韫瑜说。

据本报记者了解,太保集团在养老产业上的整个规划是先以开发上海中心城区市场为起点,逐步辐射长三角、珠三角、环渤海地区,5年内将拓展至全国各地的一二线重点城市。对于为何将养老投资管理公司设立在自贸区内,太保集团称有其自身的考虑。

  与目前同业多采用“高举高打”的类似养老地产的投资模式不同,郑韫瑜表示,太保养老投资公司将以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施,为有长期照料需求的中、高端客户提供专业养老服务为主要模式。

  他说,太保将两条腿走路,不放弃大型养老社区建设,但轻资产养老院区模式将是主要模式。未来5年 ,公司规划的养老产业项目中,新建物业投资、建设和收购物业投资、改建的重资产院区约3-5家,自有物业改建和合作物业改建的轻资产院区8-15家。

“选择注册在上海自贸区主要有三方面考虑:一是自贸区是先行先试的政策聚焦地,在上海自贸区内设立首家养老投资管理公司,可为未来公司的经营创新提供便利; 二是上海自贸区外汇管控自由灵活,作为专业的养老资产管理公司,公司设立在上海自贸区可享受资金募集与运用灵活的便利条件,可为日后引进外资养老服务合作伙伴、开展境外与养老相关的医疗健康设备和人才引进等提供便利;三是上海自贸区中的外资企业可从事行业范围宽泛,外资养老服务合作伙伴可享受在老年产品研发销售、医疗机构投资、养老地产投资、金融衍生服务、养老护理险种等方面支持政策,为未来太平洋保险养老投资公司开展外资养老项目收购、资本运作、人员培训等软硬件建设提供便利。”前述太保负责人告诉本报记者。

  “轻资产、小型化、快速复制”的投资模式使投入成本相对可控,同时也缩短了建设周期和盈利周期。

  21世纪经济报道记者了解到,太保养老产业区域布局将以开发上海中心城区市场为起点,逐步辐射长三角、珠三角、环渤海地区,五年内将拓展至全国各地的一二线重点城市。位于上海市徐汇区的太保集团原培训中心旧物业将成为该公司首个养老设施改建项目。该项目建筑面积4000多平方米、楼高6层。

本报记者也了解到,在盈利模式上,太保养老主要通过受托资金管理,初期主要负责受托养老项目的投资、建设(含改建),按受托项目资金规模收取资金管理费;另外通过开展养老项目投后运营管理,实现营业利润,作为资本投入的收益回报。

  据记者了解,泰康人寿养老社区的盈利周期在8~10年,而中国太平养老社区的盈利周期预估为15年。“在轻资产模式下,不仅大大节约了投资成本,还省去了圈地和建设环节,同时缩短盈利周期。”郑韫瑜表示。

  郑韫瑜说,目前已经完成了初步的检测和评估报告,结论是基本符合改建的需求。本月开始,项目将实质性启动,包括设计公司的招投标,办理审批等。预计2015年初正式动工。

不过,对于这样的养老社区所存在的经营风险,太保集团也做了充分的考虑。

  “根据考察结果看,日本、中国台湾地区无论从运营模式、还是文化差异上都与我们更为契合。”郑韫瑜称,这也是太保选择“轻资产”策略的原因。从实际的养老需求角度,城市中心的旧有物业改建时间短,与生活社区和医疗资源等配套设施距离近,符合老人就近养老的实际需求;从保险公司投资养老产业的角度,这种轻资产模式更容易起步,并且便于风险控制和复制推广。

  承接起太保进军养老产业的载体,是刚刚成立的太保养老投资公司。目前,该公司已经在上海自贸区申请工商注册登记。根据工商信息,太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司注册资本1亿元,成立于2014年9月25日。

“养老设施运营成功的核心指标包括入住率和员工流失率等。目前在建的养老社区基本都位于城市市郊,远离市中心。一方面老人远离已经熟悉的社区和生活环境,需要一个适应过程;另一方面城市市郊的医疗资源配套能力仍显不足。因此,可能会出现入住率长期较低的情况,影响公司盈利;对于保险公司,长期而言可能会影响到偿付能力。其二则是当前的养老社区模式大多是地产模式,养老服务设施硬件很容易建立和复制,但是调研中我们也发现,我国养老服务业一直都处于人才短缺,员工流失严重的状况。养老社区大干快上之后,很可能会面临服务人才荒或者是员工大量流失的情况,最终影响到可持续经营和品牌口碑。”郑韫瑜指出。

  根据太保养老投资公司的五年规划,预计受托太平洋保险系统内的保险资金投入约30亿元,作为战略投资资金用于各类物业投资和建设(含改建)项目;计划拥有10~20家养老院区;新建物业投资、建设和收购物业投资、改建的重资产院区约3~5家,2000~6000张床位。

  郑韫瑜说,太保养老投资公司将成为太保集团继产险、寿险、资产管理、在线和健康险之外的又一重要业务板块。太保集团未来所有关于养老产业的投资项目均将在太保养老投资公司平台上统筹管理。经营范围包括养老产业投资与建设,养老投资、运营与管理,以及与养老产业相关的健康和医疗投资业务。

对此,郑韫瑜透露,未来太保养老投资公司会尽快构建运营服务队伍,不断提升运营管理能力,太保集团计划在西南地区建立养老服务人才培训基地,为太保养老院定向配送介护人员;同时坚持以自有物业、收购物业和合作物业的物业改建为主的轻资产经营思路。

  太保养老投资公司的首个养老设施改建项目位于上海市徐汇区,为太保集团原培训中心旧物业改造而成,预计将在2015年初正式动工。后续项目也将优先动用自有物业,投资成本主要是支付租赁费用。

  “这是保险业内第一家可以用保险资金进行养老产业以及相关健康医疗产业的投资平台公司。”郑韫瑜说,目前保险公司投资非保险业只能设立项目公司,不能设立平台公司,此次中国保监会是在现有政策的基础上进行了突破,首次批准了保险公司设立投资平台类公司。

业内人士也指出,在险企竞相圈地建养老社区的大背景下,不可否认,太保集团的战略蓝图让市场看到了另外一种新的养老投资模式,而这种模式能否得到业界的追捧,则还需要时间的检验。

  《每日经济新闻》记者注意到,在该公司的五年规划中,辅以大型养老社区投资和服务模式的重资产院区也在其中。不过,太保相关负责人表示,“公司暂时不会以投资建设重资产养老社区为主,与上实、绿地等企业的合作还在研究推进中。”

  这一政策突破使得太保养老投资公司旗下可以独资、也可以合资成立若干个项目公司,同时也可以通过独资、合资、对外合作等方式成立运营公司,自贸区内外汇管控相对灵活,资金募集与运用也比较灵活,便于引进外资养老咨询合作伙伴、养老医疗健康设备和人才,有利于开展养老项目的收购和资本运作,以及人员培训等软件、硬件的建设。

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  由于土地、建设成本、甚至养老服务价格的诸多不确定性,导致养老产品的定价困难。郑韫瑜认为,决定养老产品是否盈利主要依据在于四个指标:“一是居住面积和公共设施面积;二是护理老人与介护人员的配比,一般是3:1,高端养老社区可实现1:1;三是入住率能否达到75%,而这一数值是实现盈利的临界点;四是降低介护人员的流失率。”

  “这些一级、二级公司可以在整个公司平台下运作,便于统筹和集中规划。”郑称。

  “医护人员缺乏专业知识、流失率高,这是目前整个养老产业普遍面临的难题。”郑韫瑜透露,太保计划在西南地区建立养老服务人才培训基地,为太保养老院定向配送介护人员。

  四大指标决定投资盈利性

  除太保外,包括中国人寿、中国太保、中国太平、新华保险、合众人寿、泰康人寿在内的保险公司均在布局养老产业。

  一位长期跟踪调研养老地产的大型保险公司投资人士告诉记者,养老产业是朝阳行业,前景巨大,且与保险资金追求稳定持续收益的负债特性匹配,而且可以作为保险主业的价值链延伸。

  但是,目前中国的养老产业还处于起步阶段,保险企业投资养老产业还处于“摸着石头过河”的探索阶段,在设施建设、运营管理、服务定价、养老服务人才的招募和培养方面的经验还比较欠缺。对比日本等成熟的养老市场,我国的养老产业还存在缺乏相关的介护保险制度、服务和建设标准化程度不高、养老服务市场化和社会参与度不高等特点。

  郑韫瑜说,经过研究,四个指标是决定公司进军养老产业能否盈利的最关键因素。第一个指标是养老院居住面积和公用设施面积的配比,在日本考察的情况是3:1,即75%是居住面积,25%是公摊面积,有的高端养老院可以达到1:1;第二个指标是护理老人和介护人员的配比,一般的比例也是3:1,有的高端养老院也可以达到1:1 ,即一对一服务。“我认为,这两个配比是决定这个养老院定位是否高端最主要的指标,也是影响定价的最重要因素。”

  运营阶段主要也看两个指标,第一个是入住率能否能迅速达到75%,75%是养老院能否当年盈利的临界点;第二个是如何降低介护人员的流失率。现状是目前我国的介护人员文化层次偏低、工资低、流失率高。

  郑韫瑜说,太保养老投资公司将根据细分市场使用差异化的品牌, 当然价格也有区别,对入住率和护理人员的流失率的敏感度也不一样。“他说。

  郑韫瑜说,为了提高入住率和降低流失率,太保会将一些非核心业务外包,但是核心部分不会外包 ,公司已经酝酿在西南地区建立养老服务人才培养基地,为太保养老院定点输送专业医护人员。

  郑表示,公司设立初期将以“外联内引”并举,与专业养老服务运营公司合作设立1家运营公司,快速注入运营能力,同步培养自有人才。对于与养老产业有关的医疗和健康产业,公司也会有所布局。(编辑 赵萍)